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大名城地产销售数据掐架资金链趋紧仍疯狂造

2019-07-19 10:30:19来源:励志吧0次阅读

大名城地产销售数据掐架 资金链趋紧仍疯狂造城

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以大名城(600094)为代表的二线地产公司业绩力压招保万金第一集团军。三季报显示,大名城当期营业收入1655亿元,同比增长17067%,净利润221亿元,同比增长12917%。不过,却发现,大名城不仅地产销售数据掐架,而且在资金链趋紧的情况下公司还疯狂“造城”。

前后矛盾的销售数据

对比大名城2012年年报与2013年半年报,发现了一些蹊跷。在大名城2012年年报披露的销售数据中,名城港湾三区(一期)的占地面积为平方米,规划总建筑面积为平方米,销售率为8844%,物业形态为住宅及商业,开发状态显示为已开发完工;名城港湾三区(二期)的占地面积为平方米,规划总建筑面积为平方米,销售率为7746%,物业形态是住宅及商业,开发状态显示为在建(见表1)。

可是,同样是这两个项目,到了2013年半年报时,销售率却不增反减。据2013年中报,由于名城港湾三区(二期)已经完工,因此开发状态由在建转为了已开发完工,在中报里公司对于名城港湾三区(一期)与(二期)合并进行了统计,占地面积平方米,规划建筑面积平方米,销售率6426%(见表2)。

以上两个数据除了因完工状态不一样,造成统计口径由单独核算到合并核算之外,其他数据如占地面积和规划总建筑面积都一样,但是在销售率上却出现了极大的差异,这是为什么?而根据2012年年报推算,名城港湾三区(一、二期)的签约率算数平均值应不低于8295%,而加权平均值也应不低于8097%。

可是2013年半年报名城港湾三区项目的销售率却下降到6426%呢?是出现了许多退房的客户吗?在大名城2013年半年报中,却找到了名城港湾三区(一期二期)预收房款明细清单。清单显示,2012年该项目预收房款的期末余额为40384万元,预售比例为5252%。而2013年上半年同样的项目预收房款期末余额为8798万元,预售比例为6426%。根据2012年年报的大名城该项目的预售比例与当时披露的销售率进行对比,不难得出判断,名城港湾三区(二期)是2012年底陆续完工并开始确认收入的,但这也并不会影响该项目整体的销售率。希望公司对于同样项目不同的销售率进行一下解释。

造城“大跃进”的风险

根据公告显示,大名城2013年1~9月实现营业收入165456万元,较去年同期激增17067%,净利润更是达到万元,较去年同期增长12917%,但是存货并没有出现明显的下降,反而是从期初的万元增加到三季报时的万元,增幅比例为275%。此外,三季报还显示,公司的经营性现金流也出现趋紧的情况,截至三季末,公司经营性现金流为-万元,创下近3年新高。

然而就在存货激增、经营性现金流趋紧的情况下,大名城还在全国各地到处拿地。公告显示,从2013年开始,公司分别在福建、上海、兰州等地大肆举牌拿地。近期公司更是与兰州市政府共同携手,共同打造东部科技新城,首期启动区20平方公里,总建面积约2765万平方米,一期投入87亿元,200万平方米一次性开发。虽然大名城在公告中强调,公司通过与多个地方政府签订一二级联动开发供地协议的合作模式,所控制的土地储备约276954万平方米(折合为41543亩),具有一定的成本优势。然而目前多地因“造城”运动遗留为“空城”的现象却层出不穷。

根据兰州房屋销售统计数据得知,兰州市2012年商品房销售总面积仅为21426万平方米,以大名城在兰州新城首期启动的总建面积2765万平方米来计算,要10年的时间才能消化完。除了兰州项目外,大名城目前土地储备约4万亩,而且在福建永泰、河北滦县、北京房山的地块都是数千亩的大体量项目。这对于公司日趋紧张的资金链来说都构成了不小的压力。更为重要的是,未来政府土地调控政策的变化,将是公司面临的最大不确定性因素。

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